Проверка документов при покупке недвижимости

Документы продавца — проверяем личность и правоспособность
Паспорт — действительность по базе ФМС, срок действия, совпадение ФИО во всех документах. Если менял фамилию — документы, подтверждающие смену.
Нотариальное согласие супруга на продажу — если объект приобретён в браке. Отсутствие — риск оспаривания сделки в течение года.
Брачный договор (если есть) — он меняет режим собственности.
Справка ПНД и НД — по желанию, но при продаже от пожилых собственников или «проблемных» объектов — обязательна. Сделка с недееспособным ничтожна.
Разрешение органов опеки — если среди собственников несовершеннолетние. Без него сделку не зарегистрируют, а с нарушением условий — опека может её оспорить.
Доверенность — если действует представитель. Проверить подлинность у нотариуса, выдавшего её, срок действия и объём полномочий. Доверенность от пожилого человека «не выходя из дома» — красный флаг.
Документы на объект — право собственности и его история
Выписка из ЕГРН — свежая (не старше 2–3 дней перед сделкой). Смотрим: собственник, обременения, аресты, залоги, число предыдущих переходов права.
Документ-основание права собственности — договор купли-продажи, приватизация, дарение, наследство. Наследство и дарение от посторонних — зоны повышенного риска: возможны споры с наследниками и оспаривание.
История переходов права (полная выписка ЕГРН) — как часто продавалась квартира. Три-четыре сделки за пару лет — повод копнуть глубже.
Кадастровый паспорт / техплан — сверить фактическую планировку с документальной. Неузаконенная перепланировка = проблема нового собственника и отказ банка в ипотеке.
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ, капремонту, электроэнергии. Долг по капремонту переходит к новому владельцу.
Справка о зарегистрированных лицах (домовая книга / справка формы 9) — кто прописан и сохраняет ли кто-то право пользования после продажи (отказники от приватизации — сохраняют пожизненно!).
Дополнительные риски — проверяем до подписания
Банкротство продавца — проверка в ЕФРСБ и картотеке арбитражных дел. Сделка за полгода-год до банкротства может быть оспорена.
Долги и исполнительные производства — сайт ФССП по ФИО продавца. Арест имущества = приостановка сделки.
Свидетельство о браке / разводе — если объект куплен в период брака, а продаёт один супруг. Развод не отменяет необходимости согласия.
Материнский капитал в прошлой сделке — если продавец когда-то гасил свою ипотеку маткапиталом, дети должны быть выделены в доли. Не выделили — сделка оспорима. Проверяем через справку ПФР/СФР или остаток долга по сертификату.
Сертификаты на объект — для новостроек: разрешение на ввод, соответствие 214-ФЗ; для вторички — отсутствие статуса дома аварийным/под снос.
Для покупателя с ипотекой — что запросит банк
Оценка объекта от аккредитованной оценочной компании.
Предварительный договор с зафиксированной ценой и сроками.
Страхование объекта (залоговое имущество) — и внимательно читаем, требует ли банк страхование жизни и титула: разница в стоимости полисов ощутимая.
Красные флаги — когда лучше остановиться
Продавец спешит, «сегодня-завтра», сбивает цену ниже рынка без объяснений.
Отказывается показать полный пакет или тянет с выпиской ЕГРН.
Документ-основание — свежее дарение или наследство от человека, о котором ничего не известно.
В цепочке сделки больше двух звеньев с альтернативой — растёт риск развала всей цепочки.
Продавец не может объяснить, откуда взялась квартира и почему продаёт.